Esaslı Tadilat ile Basit Tamir ve Tadil Arasındaki Farklar
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi kuralı tek cümleyle koyuyor: ruhsat alınmış bir yapıda yapılacak herhangi bir değişiklik yeniden ruhsata bağlıdır. Aynı madde, taşıyıcı unsuru etkilemeyen bazı tamir ve tadilleri bu zorunluluğun dışında tutuyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ise bu ayrımı iki tanıma bağlıyor: basit tamir ve tadil ile esaslı tadilat. Bir işin hangi tarafa düştüğü ruhsatı, projeyi, malik muvafakatini ve olası yaptırımları birlikte belirliyor. Aşağıda iki kavramı hükümleriyle yan yana koyduk.
1. Yönetmelikteki iki tanım
PAİY’nin 4. maddesinin birinci fıkrasında iki ayrı bent var.
Esaslı tadilat (y bendi), yapıda şu ölçütlerden herhangi birini etkileyen ya da değiştiren işlemlerdir. Tanımın kendisi bu işlemlerin ruhsata tabi olduğunu söylüyor.
- taşıyıcı unsur
- yapı inşaat alanı
- emsale konu alan
- taban alanı
- bağımsız bölüm sayısı
- ortak alanların ya da bağımsız bölümlerin alanı
- kullanım amacı
- ruhsat eki projeler
Basit tamir ve tadil (i bendi), esaslı tadilat kapsamında olmayan; taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen işlerdir. Tanımda örnek olarak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk-dere ve doğrama işleri, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, bahçe duvarı ve duvar kaplamaları, baca ve saçak tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması sayılıyor.
İki tanım birbirine kilitli: basit tadil, esaslı tadilatın dışında kalan alandır. Bu yüzden ilk sorulacak soru “bu iş basit mi?” değil, “listedeki ölçütlerden birine dokunuyor mu?” sorusudur. Emsale konu alanın nasıl hesaplandığını
anlatmıştık.
2. Ruhsat, proje ve muvafakat açısından fark
Esaslı tadilatta PAİY’nin 58. maddesi yol haritasını çiziyor. İlave esaslı tamir ve tadil için ruhsat alınması zorunlu. Ruhsatlı projede sonradan değişiklik istenirse mimari proje yeniden düzenleniyor; statik ya da tesisat esasları değişiyorsa o projeler de güncelleniyor. Onaylı projelerde tadilat, kural olarak parsel maliklerinin muvafakatine bağlı (55. madde, 8. fıkra).
Yönetmelik bina içindeki tek bir bağımsız bölüm için muvafakati hafifletiyor (55. madde, 9. fıkra). Emsal, inşaat alanı, kullanım amacı, ıslak hacimlerin yeri, ortak alanlar, arsa payları ve ortak yapı elemanları değişmiyor, taşıyıcı sistem ve yangın güvenliği olumsuz etkilenmiyorsa o bölümün malikinin başvurusu yeterli. İdarenin etkilendiğini belirlediği bölümlerin malikleri ise yine muvafakat veriyor.
Basit tamir ve tadilde ise ruhsat gerekmiyor (59. madde, 1. fıkra).
3. Ruhsatsız yapılabilen işler: 59. madde
Birinci fıkradaki liste, basit tamir ve tadilin yanına başka işler de ekliyor: balkonda açılır kapanır cam panel; korkuluk, pergola, çardak ve kameriye; bölme duvar, bahçe duvarı ve duvar kaplamaları; baca, saçak ve çatı tamiri; pencere değişimi; taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen iç mekân ve mahal listesi değişiklikleri.
İkinci fıkra ise ruhsatsız ama şartlı işleri sayıyor: ısı yalıtımı, doğal gaza dönüşüm ve bağımsız bölümlerde doğal gaz tesisatı, binanın kendi ihtiyacı için güneş enerjisi sistemi, ortak otoparklarda elektrikli araç şarj ünitesi tesisatı. Ortak şartlar; taşıyıcı sistemin etkilenmemesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre muvafakat, uygulama projeleri ve fenni mesuliyet taahhütnamesinin sunulması, mimari görünüşe uyulması ve idareden izin alınması. Yalıtımda ayrıca enerji kimlik belgesi sınıfının en az C olması ve uygulayıcının mesleki yeterlilik belgesi aranıyor. Kısacası bu fıkrada “ruhsatsız”, “habersiz” anlamına gelmiyor.
4. Gri alan: Mahkemeler nereye koymuş?
Bu bölüm yönetmelik hükmü değil, somut olaylara verilmiş kararlardan derlenmiş yorumdur. Danıştay kararlarını derleyen bir yazıda esaslı tadilat sayılan işler arasında açık balkonun sabit malzemeyle kapatılıp odaya katılması, bağımsız bölüm içindeki taşıyıcı duvarın kaldırılması, iki bağımsız bölüm arasına kapı açılması ve cepheyi değiştirdiği için pencerenin genişletilmesi var. Aynı derlemede basit tadil sayılanlar ise açık balkonun açılır kapanır camla kapatılması, taşıyıcı olmayan iç duvarın kaldırılması, cepheyi değiştirmeyen hafif malzemeli açık pergola.
Pencere örneği ayrımı iyi özetliyor: pencereyi aynı boşlukta değiştirmek 59. maddedeki listede, boşluğu büyütmek ise cepheye dokunduğu için diğer tarafta. Islak hacmin yerini değiştirmek de tanım gereği basit tadilin dışında kalıyor.
Duvarın taşıyıcı olup olmadığına ustanın kulağı karar vermiyor, statik proje karar veriyor. Balyozu kaldırmadan önce paftaya bakmak her zaman daha ucuz.
5. Yanlış sınıflandırmanın sonucu
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı esaslı tadilatta İmar Kanunu’nun 32. maddesi devreye giriyor: yapı tatil tutanağı düzenleniyor, inşaat mühürleniyor ve aykırılığın giderilmesi için tebliğden itibaren en çok bir ay süre veriliyor. Giderilmezse yıkım gündeme geliyor; 42. madde ise idari para cezasını düzenliyor. Öte yandan basit tadil ruhsata tabi olmadığı için bu kapsamda kalan işlere yıkım ve para cezası kararı verilemeyeceği kabul ediliyor.
Proje masasında kısa bir sıra işe yarıyor: önce taşıyıcı sisteme, sonra alanlara ve bağımsız bölüm sayısına, ardından kullanım amacına ve dış cepheye, en son ıslak hacimlere bakın. Bunlardan birine dokunan iş ruhsat yoluna, hiçbirine dokunmayan iş 59. maddeye gidiyor. Yapı kullanma izni almış binalarda esaslı tadilatın hangi tarihteki yönetmeliğe göre sonuçlandırılabileceğini 1 Temmuz 2026 değişikliğini anlattığımız
yazısında, ruhsat sürecinin bütününü ise
rehberimizde ele almıştık.
Sit alanları, tescilli yapılar ve riskli yapılarda ayrı izin rejimleri işliyor; belediyelerin imar yönetmelikleri de ek şart getirebiliyor. Somut bir iş için idarenizle ve yürürlükteki metinle teyit edin. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.
Kaynaklar
- 0 Yanıtlar
Üzgünüz, yanıt bulunamadı.
Yanıtlamak için giriş yapın.