İmar Planı Kademelerine Dair Beş Yaygın Yanılgı
Bir parsele ne yapılabileceği tek bir paftada yazmaz. Bunun cevabı, birbirine yukarıdan aşağı bağlı dört plan kademesinin en altındaki 1/1000 ölçekli paftada, o paftanın notlarında ve raporunda okunur. Yalnızca en alttakine bakıp üsttekileri atlayan da, alttakini hiç görmeden üsttekinden hüküm çıkaran da bir yerde yanılır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ni açıp sahada ve ofiste en sık duyduğumuz beş yanılgıyı tek tek ele aldık.
1. “Nazım planda yoğunluk yazıyor, parselin hakkı belli”
Yönetmelik nazım imar planını arazi kullanış biçimlerini, nüfus yoğunluklarını, gelişme yönünü ve altyapı alanlarını gösteren plan olarak tanımlıyor. Ölçeği 1/5000, büyükşehirlerde ise 1/5000 ile 1/25.000 arasında olabiliyor. 23. madde de açık konuşuyor: nazım planda uygulamaya dönük ayrıntılı kararlara yer verilmez.
Yapı nizamı, TAKS, KAKS ya da emsal, bina yüksekliği ve yapı yaklaşma mesafeleri 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenir (md. 24). Nazım plandaki yoğunluk bir çerçevedir. Ruhsat masasında karşınıza çıkacak olan ise uygulama planıdır. Ayrık, bitişik ve blok nizamın farkını
anlatmıştık.
Bu iki basamaklı mantık yalnızca bize özgü değil. Almanya’da kentin tamamını kapsayan Flächennutzungsplan ana hatları çizer, ama Stuttgart Belediyesi’nin anlatımıyla vatandaş için henüz bağlayıcı değildir. Bağlayıcı kurallar, ondan türetilen ve belediye meclisince bir tür yerel yasa olarak kabul edilen Bebauungsplan‘da yer alır.
2. “1/5000 paftayı büyütür, cetvelle ölçeriz”
Hataların en sinsisi bu. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin bir plan bilgi notunda da belirtildiği gibi, nazım planda kullanımlar şematik gösterilir ve bu paftadan ölçü alınarak uygulama yapılamaz. Yol genişliği, donatı alanının sınırı, yapı adasının kenarı 1/1000’de netleşir. PDF’i yüzde dört yüz büyütmek ölçeği değiştirmez, yalnızca pikselleri iriletir.
3. “Alt kademe plan, üsttekini nasılsa düzeltir”
Yönetmeliğin 6. maddesi kademeleri sıralar: mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı. Her plan, yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak ve alt kademeyi yönlendirmek zorundadır.
Ölçekler de bu sırayı izler:
- Mekânsal strateji planı: 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek
- Çevre düzeni planı: 1/50.000 veya 1/100.000
- Nazım imar planı: 1/5000 (büyükşehirlerde 1/25.000’e kadar)
- Uygulama imar planı: 1/1000
1/1000’de bir parsele, 1/5000’in öngörmediği bir kullanımı ya da yoğunluğu sıkıştırmaya çalışmak bu hiyerarşiye takılır. Uygulama planındaki bir kararın dayanağını ararken bir üst paftaya bakmayı bu yüzden alışkanlık hâline getirmek gerekir.
4. “Meclisten geçtiyse plan kesinleşmiştir”
Burada iki ayrı yanılgı iç içe geçiyor. İlki sırayla ilgili: Çoğu zaman önce nazım plan biter, uygulama planı sonra gelir, ama bu bir zorunluluk değildir. 21. maddeye göre iki plan gerekirse eş zamanlı hazırlanabilir. Tek koşul, nazım plan kesinleşmeden uygulama planının onaylanamamasıdır. Onay yetkisi aynı idaredeyse ikisi birlikte onaylanabilir.
İkincisi onayla ilgili: Onay son adım değildir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine göre onaylanan plan bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde plana itiraz edilebilir. Belediye meclisi de itirazları on beş gün içinde inceleyip kesin karara bağlar. “Meclisten geçti” haberini duyduğu gün sözleşme imzalayan, kitabı hikâyenin ortasında kapatmış olur.
5. “Park alanı küçük bir tadilatla konuta döner”
26. madde bu kapıyı epey daraltır. Yürürlükteki planın sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren değişiklik yapılamaz. Bu alanların kaldırılması, küçültülmesi ya da yerinin değiştirilmesi yalnızca zorunlu hâllerde ve orada tesis yapacak kurumun görüşü alınarak mümkündür. Kaldırılan ya da küçültülen alan için hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alan ayrılır ve yaya erişim mesafeleri gözetilir. “Parsel bazlı ufak bir değişiklik” talebinin neden bu kadar uzun sürdüğünü merak edenler, cevabın önemli bir kısmını bu maddede bulur.
Son bir not: Yönetmelik planı paftadan ibaret saymaz. 7. maddeye göre planlar pafta, gösterim, plan notları ve plan raporuyla bir bütündür. Paftada bir lekeye bakıp karar vermeden önce notları ve raporu da açın. Ruhsat aşamasında planın nasıl devreye girdiğini ve ruhsat alıp beklemenin plan değişikliğinde neler kaybettirebileceğini
anlatmıştık. Belirli bir parsel için sonuç doğuracak kararlarda ilgili idarenizle ve bir uzmanla teyit etmeyi ihmal etmeyin.
Kaynaklar
- 0 Yanıtlar
Üzgünüz, yanıt bulunamadı.
Yanıtlamak için giriş yapın.